Tema 1.134 (STJ). Nova Interpretação do STJ sobre Dívidas Tributárias em Leilões Judiciais

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio do julgamento do Tema Repetitivo 1.134, trouxe uma relevante mudança na interpretação acerca da responsabilidade tributária dos arrematantes de imóveis adquiridos em leilão judicial. A decisão representa um avanço na segurança jurídica, beneficiando investidores e interessados nesse tipo de aquisição ao estabelecer um entendimento mais claro sobre a transmissão de dívidas tributárias.

Com a nova orientação, os arrematantes deixam de ser responsabilizados por débitos tributários anteriores à arrematação, independentemente de previsão contrária no edital do leilão. Isso significa que tributos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e outras eventuais cobranças municipais e estaduais não serão mais exigidos dos novos proprietários, desde que a aquisição tenha ocorrido em um leilão judicial.

Historicamente, havia divergência quanto à transmissão de dívidas fiscais aos arrematantes. Algumas decisões judiciais entendiam que o novo adquirente deveria assumir as dívidas anteriores, mesmo quando não tivesse relação com a inadimplência tributária do antigo proprietário. Essa insegurança afastava potenciais investidores dos leilões, reduzindo a competitividade e o interesse na aquisição de bens por essa modalidade.

A fundamentação da decisão do STJ está baseada no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), que prevê expressamente que, em casos de aquisição de bens em hasta pública, os créditos tributários sub-rogam-se no respectivo preço da arrematação. Ou seja, as dívidas vinculadas ao imóvel devem ser quitadas com o valor arrecadado no leilão e não transferidas ao comprador.

Essa mudança traz impactos positivos ao mercado de leilões judiciais, pois aumenta a previsibilidade e a segurança para investidores, alavancando o interesse nessa forma de aquisição de imóveis. Ao evitar a transmissão de dívidas fiscais ao arrematante, garante-se que o novo adquirente possa exercer sua propriedade sem passivos inesperados.

Essa decisão do STJ é extremamente positiva e deveria ser estendida também aos leilões extrajudiciais. A arrematação, independentemente da sua modalidade, é uma forma originária de aquisição da propriedade, e não faz sentido que apenas os leilões judiciais gozem dessa proteção legal. Dessa forma, a uniformização desse entendimento traria ainda mais segurança para o setor imobiliário e incentivaria um maior número de investidores a participarem desse mercado.